Поиск квартиры в Вене без прикрас — Часть 2

Продолжение статьи, написанной Тамарой, о том как непросто и трудоемко искать квартиру в Вене. Ценнейшие наблюдения, советы и обмен опытом в дополнение к тем, что были даны в первой статье из этой серии.

Первая часть статьи здесь.

Прочитав предложения по недвижимости, начинаешь обзванивать агентства или частников, интересуясь недостающими деталями и назначая свидания. За день реально назначить в среднем 4-5 свиданий, если ты имеешь машину (мне пришлось накрутить 300 км в Вене, пока я не доехала до своего жилья). Сколько нужно просмотреть квартир, пока не найдешь то, что тебе нужно — неизвестно, так как тут играет роль конечно случай, но есть какой-то минимум, который нужно посмотреть, чтобы ориентироваться в ситуации. После семи увиденных мною квартир, о восьмой я могла уже судить объективно — настолько ли она хорошая, как мне расписывают.

Этап второй нашей саги относится непосредственно к процессу снятия квартиры – юридические условия заключения договора и вытекающие из него обязанности, а также прочие немаловажные детали, о которых следует помнить.

Ограничить выбор понравившимися квартирами и отдать предпочтение одной.

Нельзя подписывать анкету сразу на две квартиры, лучше по телефону на три фронта всем говорить «о, хорошая квартира, я ее возьму, только дайте еще денек подумать».

Не давайте о себе подробную информацию, чем меньше о Вас знают, тем лучше, пока окончательно не определились с квартирой, давайте лучше номер телефона и имя.

Параллельно ища квартиры самому, можно дать агентству (от лица агентства выступает обычно маклер, но об этом позже) список с Вашими приоритетами – появится что-то на рынке, скорее всего Вам перезвонят.

Юридическое оформление.

Вводное слово: Это тот пункт на котором следует подробно остановиться и не пожалеть денег на 1-2 консультации у адвоката, занимающегося жилищным правом, когда Вам предложат что-нибудь подписать или начнут задавать вопросы о вашей финансовой и прочей состоятельности, требуя те или иные справки.

В Вене этим занимается Verein für Konsumenteninformation (VKI), первая консультация стоит 15 евро.
Также по закону первую консультацию у любого адвоката Вены можно получить бесплатно, как ориентирующую. Но на ней адвокат не будет особенно Вам рассказывать, что все это в контракте значит, тем не менее, она не лишена смысла.

Также бесплатные консультации предлагает Rechtanwaltskammer Wien, обычно они проходят раз в месяц в определенный день по предварительной записи.

Также можно сколько угодно консультироваться у адвокатов, если Вы являетесь членами обществ (около 50 евро в год, но пожизненно бесплатные консультации)).

Существуют бесплатные консультации профсоюза студентов, также в определенные дни. Хотя думаю, есть еще лазейки по тому, как получить толковую консультацию, которых я не знаю и, надеюсь, не придется узнавать…

Оно-то все хорошо, но адвокат, если может Вам помочь, то заранее оговаривает с Вами сумму, а только потом дает дельную консультацию и не факт, что если он особенно и помочь не может, он оставит себя без копейки. У них немного другой менталитет, за все надо платить и, к моему сожалению, все на всех и на всем зарабатывают. У нас немного нет так…

Свой адвокат — адвокат, которого советуют живущие здесь соотечественники или Ваши хорошие знакомые тоже хорошо, он хотя бы отнесется к Вам честнее и с пониманием.

Юридическое оформление — пункт «А».

После того, как Вы нашли свою крошку)) (большой метраж и стоит соответственно), то следует подписать соглашение Mietanbot о том, что Вы снимите предложенную квартиру и согласны выполнить все условия этого соглашения. А чаще всего это — заплатить Kaution от 3 до 6 месяцев стоимости квартиры Mietpreis залога, заплатить Provision, заплатить налог в министерство финансов и еще что-нибудь заплатить. [Подробнее о терминологии написано в предыдущей части статьи]

Внимательно читайте все, что Вам дают и прежде чем подписывать, советуйтесь с компетентным человеком! Агентства могут Вам всучить готовый договор Vertrag или Mietanbot, не акцентируя внимания на том, какую ответственность он предполагает. Хотя там все это и прописано мелким шрифтом и ответственность переходит на Ваши хрупкие дамские и не очень плечи. Любая бумажка впоследствии может предполагать ваше согласие на то чтоб заплатить, снять или даже купить дом!

Юридическое оформление — пункт «B».

Mietanbot прочитали, с юристом согласовали, с агентством также согласовали нюансы, которые Вам не понравились, обо все дай Бог договорились и пошли оформлять договор.

Агентства часто, если не всегда! не хотят заранее Вам показывать текст договора и иметь с Вами какое-либо дело, пока не подпишешь обязательство, что ты берешь эту квартиру- Mietanbot. (Я вообще не понимаю, как этот момент можно соотнести с правами человека на информацию, беспредел!) (( Если Вам не понравится договор, то Вы можете отказаться от квартиры, но агентству придется заплатить все равно, если Вы что-либо подписали. Так как на каждом шагу такие вот наколки, нужно быть предельно внимательным и советоваться с компетентным человеком.

Если Вы согласны брать квартиру, то Вас вызывают в агентство на заключение договора. Обычно туда уже приходят с подписанным Mietanbot (после того, как Вы его подпишите, они начинают чухаться и работать для Вас) и с документами, подтверждающими Вашу финансовую состоятельность – справка по зарплате, сведения о Вашем работодателе, либо если за Вас платит родитель — то спонсорское письмо от них и соответственно справка об их зарплате. Пакет документов похож на тот, что собирался при подаче документов на студенческую визу, а точнее внж (финансовая его часть). Документы Ваши либо же их копии они оставляют себе.

Обычно заранее оговаривается сумма, которую Вы должны зарабатывать в месяц либо в год (либо Ваши попечители), чтобы снять квартиру. Обычно сумма варьируется от 1500 до 3000 тысяч евро в месяц. С работы желательно справка европейского образца, в евро, на фирменном бланке, чтоб все как у людей..)) Это обязательная формальность для владельца квартиры, чтобы он не боялся с Вами заключать договор.

Юридическое оформление — пункт «C».

Документы Ваши взяли, подписанный Mietanbot забрали и дали на подпись новые бумаги. Кроме самого договора это могут быть:

• Счет на оплату маклерской провизии Provision (можно оплатить как посредством перевода, так и наличными на месте, главное, чтоб маклер расписался, что он получил Ваши деньги и отдал документ Вам);
• если за Вас платит родитель, то подпись родителя на т.н Haftungserklaerung;
• счет на оплату налога на заключение договора в МинФин, здесь вроде бы все чисто;
• может наличествовать соглашение, по которому деньги будут списываться ежемесячно с Вашего лицевого счета в банке, с Вашего личного согласия, посредством предоставления доступа к счету. Ежемесячно с Вас будет списываться только оговоренная в договоре сумма, читайте договор!
  Может возникнуть сложность при несвоевременном выезде из квартиры, они могут снять за три месяца или же еще что-нибудь. Будьте внимательны и контролируйте свой счет. Если компания нормальная, то проблем возникнуть не должно;
• сам договор, с мелкими оговорками, которые тоже нужно читать…
• счет товарищества, на который нужно перевести тримесячные Monatsmiete (Kaution-залог), которые замораживаются и размораживаются только при Вашем выезде из квартиры. Некоторые знакомые, связавшись с не очень хорошим владельцем, потом жалуются «да чтоб этот каутион вернуть, нужно еще пуд соли сожрать». А все потому, что владелец платит агентству за посредничество около трех аренд, а тут вы ему перевели лично эти деньги, очень уж соблазнительно.

Все это вы подписываете и оговариваете день передачи Вам квартиры и ключей от квартиры. И счастливые, но с опаской какой-то идете домой…

Вообще юридическое оформление вещь крайне сложная, субъективная и в разных агентствах может быть по-разному, так что не стесняйтесь брать с собой адвоката и не подписывайте контракт без его «добра» на это дело. Конечно, агентства ставят нас в такие неудобные условия, чтобы себе взять максимум, а черт с Вами, иногда приходиться уступать, а потом терять на этом.

Почти все мои теперешние знакомые в Вене что-то потеряли в этой битве — один платит в тридорого за избу, с другого списали деньги со счета, когда ему пришлось срочно уезжать, у третьего возникли непредвиденные споры с маклером, хотя все остальное было хорошо, четвертый все никак не мог что-то оплатить, долго думал и до штрафа додумался…

Помните, это Ваша виртуальная битва с миром, где реально тренируется ваш мозг и смекалка! Наличие законов не означает отсутствие хаоса, еще раз помните – вы сильный и умный человек, знающий о своих правах, а не приезжий иностранец (хотя второе тоже правильно, но мы договаривались на время забыть о некоторых вещах).

Передача жилья.

Пункт, можно сказать, самый приятный, так как здесь придумать ложку дегтя оказалось мне сложнее.

После заключения договора Вам должны передать ключи. Но до этого Вы должны пойти в свой банк и перевести на счет домоуправления (счет и координаты Вам дадут) каутион, забрав себе подписанную платежку. Ее Вы должны предоставить агентству или маклеру, как доказательство Вашей оплаты и после этого Вам отдадут ключи.

Оговаривается день, когда Вам отдадут ключи и будет проведен осмотр квартиры, прежде чем в нее вселиться.

Вы приходите и маклер, либо же человек из агентства, домоуправитель или другое полномочное лицо (везде по-разному бывает, зависит от агентства и владельца дома, ведь часто само агентство или даже сам маклер может является и домоуправителем одновременно) показывает вам квартиру и фотографирует ее внешний вид. Это в последующим будет доказательством того, в каком виде Вам была передана квартира, чтоб при Вашем выезде из нее домоуправитель мог понять, что Вы поломали/ не поломали, а потом вычесть это из каутиона.

Внимательно ходите вместе с ним и фотографируйте! Пропустите что-нибудь, могут потом списать на Вас. После того, как Вы выезжаете, Вы обязаны будете покрасить стены в белый цвет и покрыть лаком пол, это в любом случае и это нормально, если конечно стены и пол после Вас не остались в идеальном состоянии.

После всех гонений заполняется протокол передачи жилья с Вашей подписью)) В протоколе написано, какие ключи Вам передали, что все это дело фотозаконспектировали, что все приборы работают (не работают), выписаны значения счетчиков, с которых будет активирован ваш аккаунт при местном поставщике энергии (Wien Energie). К протоколу идет более подробное описание жилья с Вашей подписью. Но вещь это сравнительно безопасная — маклер записывает, что есть в квартире (спальня — двери деревянные, один стол, стул, паркет и. т. д ). Называется документ Raumbeschreibung. Навряд ли маклер будет писать три стула вместо одного, хотя чем черт не шутит…))

Через некоторое время вам пришлют по почте уже подписанный двумя сторонами договор. Также коммуникация может вестись и через интернет — вам прислали, вы подписали, отсканировали и отослали обратно.
И напоследок выписываются значения газового и электрического счетчиков (счетчиков вообще) для того, чтобы передать в последующем в Wien Energie. По факсу агентство отправляет туда запрос, что Вы новичок, вселились в такую-то квартиру, находящуюся там-то и будете за нее платить, начиная со дня передачи ключей (не позже)). Это запрос называется просто Anmeldung für Strom, Gas etc…

Счетчик включается, Ваше имя фиксируется в этой естественной монополии и через неделю (я очень долго ждала!) получаете по почте договор. Там написано, что Вы подписываетесь на тот или иной тариф за газ, свет и пользование коммуникациями (проводами, по которым идет ток или трубы). Если хотите безналичный расчет, то пишите данные своего счета в банке)) и каждый месяц с Вас списывается. Любите сами расплачиваться, то не пишите эти данные (не отмечаете крестиком пункт про безналку) и раз в три месяца платите на почте фиксированную стоимость + 3 евро за платежку.

Стоит отметить, что каждый месяц Вы платите всегда одинаковую фиксированную стоимость! И зимой и летом одинаково) но расчет здесь в том, что хоть расход энергии зимой и летом разный, но если среднее летнее и зимнее сложить и разделить, то получается средний расход энергии на человека в год, его вы и платите, приблизительно. Но через год к Вам приходит человек, смотрит Ваш счетчик и если Вы перерасходовали (100 евро в месяц например), то Вы доплачиваете, не дорасходовали, то платят Вам, либо дают бонус на следующие месяцы. Вот такая система Wien Energie.

Пара дельных советов напоследок

Напоследок хотелось бы поделиться наблюдением: рынок недвижимости на Западе развит чуть более чем полностью, что сказывается порой в том, что порядок превращается в хаос. Это целая, чуть ли не тоталитарная система, где изменение одних элементов влияет на состояние других, и, не вооружившись знаниями и поддержкой, там будет сложно (так как жилищное право защищает больше интересы владельцев квартир).

Большинство простых людей пожизненно вынуждены снимать квартиры, другие же обеспеченные австрийцы имеют по десять квартир! в разных домах и живут за счет того, что покупают и сдают квартиры. Недвижимость дело настолько прибыльное, что даже Райфазенбанк или Банк Австрия имеют свои агентства, строят свои дома и назначают свои домоуправления со своими маклерами.

Есть агентства — босяки, где хозяин и есть маклер и он вынужден еще платить другим агентствам, либо домоуправлениям. Так как агентств очень много, то и основные детали, описанные мной в статье, могут не совпадать!

Удачи Вам огромной в поисках квартир! Дело хоть и сложное, но думаю вполне исполнимое, если искать и думать. Проинформирован — значит вооружен. Вооружен, значит силен. Силен – значит, веришь в победу. Как только почувствуешь себя победителем, то ты уже победитель! Это базовые принципы НЛП))

пысы: Вот ссылка на еще одну неплохую статью про квартиры -> http://www.newwoman.ru/zamuzh114a.html